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【猪看楼】万科金域学府:购房者越来越理性?屁!

发布时间:2018-06-13 22:04:08(来源:一个人的地产馆)

2017,希望能把重庆主城市面上的主力项目,逐个看一遍,让【一个人的地产馆】的素材库,能够做到基本完整。


搜索其它盘,方法见文末。


1

我看金域学府的时间是3月底,到现在已经差不多有10天了,如果你今天到售房部去看,所了解到的信息,可能和这篇推送里讲的东西,会有点出入。

因为现阶段,重庆楼市一天一个样,签了合同的二手房,业主都可以毁约,那么开发商10天之内涨个八百一千,也没什么奇怪。

在这里顺便对那些签了合同不认账、还不愿意付违约金的个人卖家说一句:你们这辈子,也就是这么几万块的出息。

言归正传。

 

2

关于地段。

从地图上看,这个楼盘已经位于南岸区的边缘,从售房部大门上车,一脚油下去,巴南移动就开始欢迎你。

但事实上,这个楼盘位置并不差,离南坪杨家坪大坪都很近,到解放碑观音桥也不算远,至少在出行距离方面,比现在楼面价动辄七八千的很多新区,要更方便得多。

 

3

关于地块。

一大块地,被分成了金域学府和保利观塘两个楼盘,并且划分的方式也有点别扭。

如果把一块地比喻成一盆饭,一般来说,分法是你一大碗我一大碗,各吃一半互不相干;但这一次,这对好基友你一口我一口,然后你又吃一口我再来一口,你中有我我中有你,最后一个楼盘形不成一个整块,给人感觉怪怪的。

 

4

综合来讲,金域学府居家条件还算成熟:

出行方便,到万象城、时代天街、南坪商圈都不远。

商业体量足够,今后会有大超市、比较多的餐饮商家,生活购物和日常吃喝不成问题。

在教育方面,幼儿园、珊瑚实验小学、101中学。

 

5

再来说产品。

现在销售的是高层,所以这篇推送里我们不说洋房。

 

6

先说缺点。

3月份开过一栋高层,当天卖完,我去看的时候,正在为两栋新的高层房源蓄客,其中一栋4部电梯每层12户,一栋4部电梯每层10户,每层楼的户数有点多,所以对户型的通透性、采光通风效果,不宜抱太高期望,不过这也是重庆市面上绝大部分小户型产品的通病,对于重庆80%以上的房子来说,南北通透只是一个传说。

项目容积率比较高,又做了一部分洋房,所以景观尺度也一般。

新开的组团旁边,有变电站和高压线。

户数和车位的配比大概是1:0.6,这也是目前市面上很多同档次楼盘的主流标准,从长远来看,这个配置标准还是有点低,在项目入住率达到70%左右之后,就会暴露出车位紧张的问题。

 

7

在产品方面,这个项目优点是,和市面上大部分同面积户型比,室内空间的实用性要强一点,有几个原因:

第一,在设计时没什么面积浪费。对于紧凑的小户型来说,设计时最重要的考量就是如何用有限的面积,满足一个家庭所需要的各种功能,衣服鞋子杂物洗衣机拖把……,能够各得其所,一个有孩子的家庭,房子套内面积如果没有达到120平米以上,去要求阔绰的尺度感和空间情调,是不现实的。

第二,几乎所有的飘窗都可以打掉,大部分卧室都可以因此增加几十公分的宽度,不要小看这几十公分,一间3.3X3.6的卧室,比一间3.3X3的卧室,家具要好摆得多,空间看上去视觉效果也好得多,就像腿长1米1和腿长1米2的两个人,虽然只差10公分,但拍张照一看,完全是两个档次。

优点三,精装强化了收纳功能,提升了储物能力,比如在入户玄关的位置,除了鞋柜以外,为钥匙雨伞这些物件都预留了位置,这很重要,绝大部分家庭需要收纳的东西,都比自己曾经以为的要多,这就是为什么90%的房子住进去以后,发现完全不是自己买房和装修时想象的效果。

 

8

讲两件事。

第一,关于万科的精装房。万科做精装时间长、经验多、供货商资源也丰富,不过万科的精装标准是分等级的,如果我没记错的话应该是有4个等级,除此以外豪宅产品还有自己专门的标准,但重庆房价水平一直不高,所以在万科精装房的装修等级序列里,排位也不高,所以在用材标准上、在工艺水准上,没有太多惊艳的东西,但客观的说,功能层面的考究还可以,毕竟经验摆在那里。

第二,很多客户尤其是年轻妹子,对自己的装修能力有着谜一样的自信,她们几乎从没学过美术、对建材市场的了解也几乎为零,但看过几套样板房、翻过几本家居杂志以后,就确信自己可以用最少的钱、搞出最好的装修效果,最后把一套房子搞得五颜六色奇形怪状,自己还陶醉得不要不要的。对此我有一个善意的忠告,如果你是一位口味不重有审美底线的男同学,但又不具备与老婆正面较量的勇气和实力,买套装修房吧。

 

9

关于价格。

即将新开的两栋楼,价格还没有公布,按照置业顾问的说法,大致应该在1.2到1.35万之间,户型越大单价越高。

大点的户型,价格高的原因,我揣测大概有两点:一是大户型那栋楼,每层楼户数更少,户型质量相对略高;二是同样是装修房,大户型的装修标准要高一点,比如户型小点的那栋楼,厨房普遍没有吊柜,卫生间普遍没有安装淋浴房,然而户型大点的那栋楼却有。

 

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给项目做个小结。

总的来说,金域学府并不算是一个特色鲜明品质出众的项目,但我们并不能因此否认它在市场上的竞争力。

在南岸区成熟地段,目前几乎就没有几个像样点的楼盘:南滨路东段主打豪宅,金辉城瞄准中产,工薪阶层如果不愿意去茶园,其实没几个新盘好选:和黄御峰、保利观塘、金域学府……,数来数去就这么几个,它虽然有这样那样的不足,但如果你预算不是很高,还能买哪里呢?

至少,它出行还算方便、配套还算丰富、楼盘规模不算小、买万科至少不用担心烂尾,按照目前的市场行情,按照同等的总价,工薪阶层还能期望更多吗?

所以,去年金域学府卖得很好,我印象中全年销售应该是超过了1000套,今年前几个月,比去年同期卖得更好。

 

11

但有一个问题是,就在一年多以前,同样是金域学府,同样是装修房,套内面积价格都还只卖8000,那时候,为什么买的人很少?

和今天的价格比,当时的单价差不多每平米要便宜4000,就算是一套60平米的房子,也可以少花25万左右,把这25万节约下来,拿去干点什么不好?

 

12

只要在房地产行业干过几天的人,应该都见过一句话:“购房者越来越理性了”,在各种调研报告里、在各种楼市点评里,过去10多年这句话被反复的用、被反复的提及,但是一句谬论即使被说过一万遍,它也依然是谬论不会变成真理。


我们的购房者真的越来越理性了吗?屁!只要房子的金融属性不被割掉,他们过去不理性,现在不理性,未来很长时间内依然不可能理性,依然会追涨杀跌,在房价暴涨的时候一窝蜂进场,在房市冷清的时候跑得精光,金域学府就是例子,卖8000千的时候没多少人捧场,卖1万2的时候一堆人抢。


我再讲个例子,同样的南岸区的楼盘,弹子石的中海国际社区,朝天门大桥通车那个月,价格涨了几大百,销量却比没通车之前翻了几倍,大桥没通车天天在修、每个人都看得到,但大家就象没看到一样,非要等到通车了、一套房子多花几大万十几万才高兴,好像非要和一大堆人排队去抢、抢到了才有成就感。

我有时真心搞不懂,这究竟是出于一种什么样的心态和动机。这样一堆买家,你说他们正在越来越理性?打死我都不信。

 

13

所以最后,我想给卖家一个建议。

在行情好的时候,不要低估大家的疯狂,定价的时候尽可能丧心病狂、尽可能的狠,不然很可能一觉醒来,你就会发现自己原以为的定得很高的价格,其实是卖亏了。

在行情不好的时候,也不要低估大家的疯狂,降价的时候尽可能的快、尽可能的狠,只要能卖出去都是赚到了,比你动作慢的竞争对手,几天以后就算愿意再多割几两肉都未必卖得掉。

该涨的时候要敢涨,该跌的时候要敢跌,因为你面对的,就是这样一群追涨杀跌的客户。


end

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